Toulouse a vu son marché immobilier s’enrayer en 2024-2025. Après des années de hausse, les prix se sont stabilisés et reculent légèrement dans certains quartiers périphériques, alors que l’hypercentre maintient ses niveaux. Voici les fourchettes datées et sourcées par quartier, pour acheter ou estimer en connaissance de cause.
Chiffre clé : le prix moyen d’un appartement ancien à Toulouse s’établit à 3 484 €/m² au 1ᵉʳ septembre 2025 (SeLoger / Chambre des Notaires Cour d’appel de Toulouse), en quasi-stabilité (-1,3 % sur juillet 2024-juin 2025). Pour le panorama complet, voir notre guide pilier Vivre à Toulouse.
Combien coûte le m² à Toulouse ?
Le marché toulousain est en phase d’ajustement. Les chiffres clés à retenir :
- Appartement ancien moyen : 3 484 €/m² (SeLoger T3 2025), fourchette 2 232 à 4 694 €/m² selon quartier et état.
- Maison ancienne : 4 077 €/m² en moyenne (Meilleurs Agents avril 2026), avec une fourchette 2 075 à 7 281 €/m².
- Médian appartement ancien : 3 170 €/m² (Notaires Cour d’appel Toulouse, juillet 2024-juin 2025).
- Neuf : ≈ 4 500 €/m², avec un marché en chute de 40 % de volumes depuis 2022.
L’évolution sur un an reste limitée : -1,3 % pour les appartements, -1,9 % pour les maisons (Notaires Cour d’appel Toulouse). À titre de comparaison, le m² moyen Toulouse reste 3 fois inférieur à celui de Paris (≈ 9 800 €/m² Notaires-INSEE T1 2026).
Prix par quartier : hypercentre et faubourgs
Capitole, Carmes, Saint-Étienne, Saint-Georges
Fourchette : 4 800 – 6 200 €/m² pour les appartements anciens. Les biens de caractère (briques apparentes, parquet, hauteur sous plafond) dépassent les 5 000 €/m², certains atteignant 6 500 €/m² rue Saint-Antoine-du-T ou rue d’Aussargues. C’est la zone la plus tendue : peu d’offre, demande soutenue, marché qui ne se déprécie pas. Source : Chambre des Notaires Cour d’appel de Toulouse, T3 2025
Saint-Cyprien (rive gauche)
Fourchette : 3 800 – 4 500 €/m². Quartier en gentrification rapide autour des halles Cartoucherie et de la place de la Daurade. Les anciens immeubles ouvriers refaits dépassent 4 200 €/m². À noter, les secteurs un peu plus excentrés (Patte d’Oie, Casselardit) restent autour de 3 200 – 3 800 €/m².
Compans-Caffarelli et Les Chalets
Fourchette : 4 000 – 5 000 €/m². Quartiers résidentiels chics, Compans-Caffarelli combinant tertiaire et logement. Les Chalets, plus calme et ancien, est très recherché par les jeunes cadres et familles qui veulent rester en intra-rocade.
Prix par quartier : couronnes résidentielles
Côte Pavée, Limayrac, Château de l’Hers
Fourchette : 3 800 – 4 500 €/m² pour les appartements ; 4 500 – 5 800 €/m² pour les maisons individuelles avec jardin. Quartier pavillonnaire bourgeois à l’est, prisé des familles pour ses écoles et son cadre arboré. Inconvénient : engorgements sur la rocade aux heures de pointe.
Montaudran, Rangueil, Sauzelong
Fourchette : 3 200 – 4 000 €/m². Sud universitaire et high-tech autour du technopôle Aerospace. La future station de la ligne C du métro (mise en service prévue fin 2028) fait l’objet d’anticipations : certains programmes neufs y atteignent déjà 4 800 €/m².
Minimes, Sept Deniers, Borderouge
Fourchette : 2 800 – 3 500 €/m². Le nord de Toulouse reste accessible, avec des prix en léger repli sur les secteurs Jolimont (-3 à -5 % en 12 mois selon les Notaires Cour d’appel Toulouse). C’est ici que se concentrent les opportunités primo-accédants. À éviter : certains secteurs sensibles aux abords des Trois Cocus et de Lalande.
Tendances et perspectives
Trois mouvements à retenir, confirmés par la Chambre des Notaires Cour d’appel de Toulouse en septembre 2025 :
- Stabilisation du marché ancien : les vendeurs n’acceptent plus de baisser leurs prix, ce qui maintient les niveaux malgré une chute des volumes (-15 % sur un an).
- Dégringolade du neuf : -40 % de volumes depuis 2022, déficit d’offre (2 815 logements disponibles en stock, -19 % vs 2024 selon l’Observatoire de l’immobilier toulousain).
- Tension locative croissante : avec ≈ 5 800 nouveaux habitants par an (INSEE 2023), le déséquilibre offre/demande pousse les loyers à la hausse (+2 % sur un an), ce qui rend l’investissement locatif plus attractif (rendement brut 4 à 6 % selon quartier).
Pour 2026, les notaires anticipent une stabilisation prolongée des prix. Pas de flambée à l’horizon, mais pas non plus de chute marquée tant que la pression démographique se maintient et que les taux d’emprunt restent autour de 3 %.
Comparaison avec Paris et les autres métropoles
- Paris intra-muros : ≈ 9 800 €/m² (Notaires-INSEE T1 2026), Toulouse est 3,2× moins cher.
- Bordeaux : ≈ 4 700 €/m² appartement ancien, Toulouse reste plus accessible.
- Lyon : ≈ 5 100 €/m², différence de ≈ +45 % vs Toulouse.
- Montpellier : ≈ 3 700 €/m², niveau très proche de Toulouse.
L’arbitrage Toulouse vs Bordeaux reste l’un des plus fréquents. Pour creuser le sujet, voir notre comparatif Toulouse ou Bordeaux : où s’installer ?
Conseil d’achat, éviter les pièges
- Vérifier le DPE : tout bien classé F ou G sera interdit à la location en 2028 (loi Climat). Évitez les passoires énergétiques, ou intégrez un budget rénovation de 15 000 à 40 000 € selon surface.
- Anticiper le métro Ligne C : les stations de la future ligne (Sept Deniers, La Vache, Bonnefoy, Marengo, Montaudran, Labège) verront leurs prix grimper d’ici la mise en service fin 2028. Acheter avant 2027 dans ces secteurs offre un potentiel de plus-value.
- Négocier : avec un volume de transactions en baisse, les acheteurs ont la main sur les biens en stock depuis plus de 3 mois. Marges de négociation observées : 3 à 8 % sur l’ancien.
- Frais de notaire : Toulouse n’applique pas la majoration de 0,5 point votée dans certains départements. Comptez 7 à 8 % du prix d’achat pour l’ancien.
FAQ : Prix immobilier à Toulouse
Quel est le prix moyen au m² à Toulouse ?
Le prix moyen d’un appartement ancien à Toulouse est de 3 484 €/m² au T3 2025 (SeLoger / Chambre des Notaires Cour d’appel de Toulouse). La fourchette va de 2 232 €/m² dans les quartiers les plus accessibles à 4 694 €/m² dans l’hypercentre, avec des pics à 6 200 €/m² pour les biens de caractère du Capitole. Pour les maisons, le prix moyen est de 4 077 €/m² (Meilleurs Agents avril 2026). Quels sont les quartiers les plus chers de Toulouse ?
Les quartiers les plus chers de Toulouse sont le Capitole, les Carmes, Saint-Étienne et Saint-Georges, avec des fourchettes de 4 800 à 6 200 €/m² en 2026. Les biens de caractère (parquet, briques apparentes, hauteur sous plafond) y dépassent régulièrement 5 000 €/m². Suivent Compans-Caffarelli, Les Chalets et Saint-Cyprien gentrifié, dans la fourchette 3 800-5 000 €/m². Quels quartiers de Toulouse sont les plus accessibles à l’achat ?
Les quartiers les plus accessibles à l’achat à Toulouse sont Minimes, Sept Deniers, Borderouge, Lalande (nord), avec des fourchettes 2 800-3 500 €/m². Purpan, Saint-Martin-du-Touch et Jolimont sont également dans la même tranche. Ces secteurs sont en léger repli (-3 à -5 % sur un an selon les Notaires Cour d’appel Toulouse) et offrent des opportunités primo-accédants intéressantes, surtout en anticipation de la ligne C du métro (2028). Le marché immobilier toulousain est-il en baisse ?
Le marché toulousain est en phase d’ajustement, pas en chute. Les prix sont en quasi-stabilité avec -1,3 % sur les appartements anciens et -1,9 % sur les maisons sur la période juillet 2024-juin 2025 (Notaires Cour d’appel Toulouse). Les volumes de transactions reculent (-15 % sur un an), mais les vendeurs n’acceptent plus de baisser leurs prix. Le neuf, en revanche, est en souffrance avec -40 % de volumes depuis 2022. Quel rendement locatif à Toulouse ?
Toulouse offre un rendement locatif brut de 4 à 6 % selon les quartiers. Les meilleurs rendements se trouvent dans les quartiers étudiants (Rangueil, Sauzelong, Université Paul-Sabatier) et dans les zones proches des grands employeurs (Blagnac, Colomiers, Saint-Martin-du-Touch). Le loyer médian est de 13,5 €/m² (T3 2025, +2 % sur un an), porté par une demande soutenue (≈ 5 800 nouveaux habitants par an).